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美国住房政策应反映千禧一代' Postcrisis Reality

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美国住房市场有很少有愿意承认的问题。

该国正在经历工作增长,失业率下降,每小时工资开始增加较低收入工人。整体美国经济主要从2007 - 9次经济衰退中恢复过来。住房部门没有。

现在是关于美国住房政策的新谈话的时候了。

2015年房屋和城市发展的目标部门是增加房屋率。但是,鉴于不能或不会购买房屋的年轻美国人的数量,实质阶段率永远不会返回他们的衰退前水平。

新住房谈话应停止关注方式,以证明房屋权限补贴,并停止假设拥有总是比租金更好。

相反,谈话应该问:如果我们专注于年轻人面临的经济现实,我们现在会颁布什么住房政策?一个新的住房谈话将承认,旧房屋政策继续为“型号”租赁者 - 一个与全职工作和小消费者债务的结婚大学毕业生。但是,谈话需要承认,较少25岁的孩子适合这种型号的学生贷款债务,就业较高的就业率和更低的婚姻率。

美国住房政策主要忽略了趋势,建议年轻人无法为可预见的未来购买房屋。学生贷款债务,一个人从其他时代的低薪工作中转移资金一直致力于挽救付款。住房行业(建设者,房地产经纪人和贷款人)继续鼓励年轻人购买房屋,并对任何立法企图减少房屋购买补贴的任何立法企图 - 特别是政治流行抵押贷款扣除。其他团体,包括民权和进步的住房群体,也支持推动房屋的房屋政策,因为这些团体认为拥有房屋是低收入租房者和种族少数群体建立财富的最佳方式。

抵押贷款申请是平坦的或下降。尽管利率低,但首次房主的家庭销售仍然缓慢。众多努力跳跃的家庭销售额失败,最近引入了努力,包括FHA减少其年度优质率,改造低位支付计划和次级抵押贷款返回地址停滞房屋销售的症状,而不是原因。

U.S.住房政策几乎专注于越来越多的单家族房屋的销售。家业化的住房政策是基于不切实际的假设,即年轻人将从大学毕业,以安全稳定的收入获得全职工作,结婚,保存下期付款,有孩子然后买房子。

一个新的住房谈话将探索替代住房选择,如社区土地信托或共享股权计划,帮助下层收入租房者购买房屋,并将家庭的欣赏与信托或其他实体分开。同样,没有锚定单家族房主的谈话将探讨租金或其他协作房屋的可行性。

与我们所习惯的那些不同的房屋阶段选择可以允许贷款贷款贷款重新克服金融危机期间失去的创造力和后德弗兰克环境。融资模型对一群业主有意义,但这对于传统的单身家庭买家来说,这可能会呼吸新的生活进入一个在新的和繁重的法规的重量下挣扎的行业。

允许金融服务提供商加入关于如何帮助人们找到其选择的住房解决方案的新谈话可能会产生一些住房融资的最大问题的答案 - 例如可以取代抵押贷款利息扣除的内容。整体租房人的数量,特别是在美国城市的主要租金。年轻的成年人不买房,因为他们缺乏储蓄并有太多的债务。上升租金也使他们更难保存下来付款。

一个新的,甚至更大胆的住房谈话会鼓励雇主提供住房储蓄计划,让租房者为安全存款或房主保存,只是雇主提供税收的退休储蓄计划。更现实的住房政策也将让租房者为住房(租赁或拥有)保存免税,就像现在在529份储蓄账户中为他们的孩子的大学教育保存。

这些选项中的任何一个都不是经济上可行的,在很大程度上是因为昂贵的乐趣扣除。然而,如果房屋企业不是住房政策的唯一焦点,政治家实际上可能愿意考虑至少为某些房主或某些类型的房屋减少或废除利息扣除。

美国仍然依靠没有工作的住房政策,几十年来的美国人没有为一些美国人工作。除非我们愿意考虑反映这个国家的年轻成年人的经济条件的住房政策实际上,否则我们永远不会解决美国住房市场的问题。

A. Mechele Dickerson是德克萨斯州大学的法学教授。

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