好书:将贷款留在轨道上

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在复活节前几天,一家社区银行抵押在莱迦湖莱曼的信仰基督教教堂,弗拉斯。与全国各地的其他教会丧失抵押品赎回权一样,故事制作了头条新闻界的公共关系噩梦。

在这种情况下,牧师蒂姆史密斯宽恕了,告诉当地报纸,布拉德顿先驱,他对银行没有生病。 “他们有一切,”史密斯说。 “我们无法支付抵押贷款。”

但他还表示,他预计的复活节服务是教会的最后一个,并且银行可以更加了解时间。

教会丧失抵押品赎回权,贷方的特别刺破,已经达到了历史新高,经济衰退消除了全国各种类型的会众的贡献。较低的物业价值观和过于乐观的扩张项目也是责任。

根据Costar Group的数据,在过去两年中,在贷款违约后销售了270个教堂物业,其中占银行的90%。止赎的跳跃是惊人的:2008年只有24个销量,并且在这十年之前只有一个少数人。

即便如此,几十年来教会贷款的几家银行表示,他们从未丧失过宗教设施。这些银行现在正在金融危机前更繁华的繁荣期间再融资其他人的教会贷款。他们争夺教会贷款可以成为利润丰厚的利基 - 对于那些了解所涉及的独特承保标准的人。

西方银行有27名致力于教会客户的银行家,据宗教机构银行议长和经理Dan Mikes表示,丹麦斯·丹麦克斯说。他说,处理营销,贷款和维修的银行家,营销,贷款和维修,在内部培训,因为没有正式的教会贷款培训课程。

结果提出了624亿美元的方法,旧金山银行的工作正常工作:它不仅已在其中一位教会贷款中丧失,而且在过去的二十年里,它需要在过去的二十年里重组他们的六十多个,Mikes说。在整个经济衰退期间,其30天的拖欠比率从未超过25个基点,贷款组合为13亿美元。

在他看来,成功的一个关键是依靠教会的历史性现金流来评估其借贷能力。他说其他贷款人经常将会众和收入增长。

“许多竞争对手都假定资本承诺运动,通常在体育植物扩张之前,可能会使教会在建立新设施后不实现增长,”麦克斯说。

教堂贷款对9000万美元的资产公民银行非​​常有吸引力&CTASHVILLE的信托公司有限公司,这些贷款占其总裁兼首席执行官Deborah Cole的总贷款组合的75%。

这有助于提高贷款组合的差价,截至第一季度的5.29%。

公民只有两名员工,几位致力于为教会客户提供服务,COLE说,他还经常接受牧师的电话。银行通常在纳什维尔周围的八县地区以及孟菲斯提​​供贷款,以及它有一个分支。

COLE说,承销政策侧重于收入陈述,与传统商业贷款相同。公民分析了教会的总债务到年度收入,以及其成员国给予,每个都有各种情况的冲击测试。

她说,公民还分析了教会的支出,这可能因面额而异。例如,一些面额,例如审查员,向其国家机构发送付款,因此银行考虑到这一点。一些教堂,特别是那些拥有相当大的音乐事件的教堂,薪水的薪水更多。其他人经营食物银行或为无家可归者提供庇护。

“当我们看看教会的费用时,我们必须确定哪些支出可以作为自由裁量权分类,”科尔说。 “所以,如果教会进入严重问题,他们不需要做些什么类型的支出?”

该银行提供教会融资的免费课程,教导领导人了解建立预算,确定会员资金来源并执行适当的财务程序。

COLE说,公民还试图向教堂和抵押贷款以及成员的抵押贷款以及商业贷款,以及商业贷款。她说,这项努力是银行“积极”推动2017年其资产的一部分。

5.9亿美元的资产CASS商业银行于16年前在其乡村的圣路易斯制作教会贷款。业务是如此善良,几年后,它在加利福尼亚州圣安娜开设了贷款生产办公室。,致电西方国家的教堂。

银行西部司经理Chris Dimon表示,其55%的资产是教会贷款。 Santa Ana办公室有五名员工,Dimon是基于的,包括三名贷款人员。几乎他们所做的一切都是教会贷款。圣路易斯办事处还有四名助学人员致力于处理全国中西部和东部的教堂。

Dimon说,其他贷方制造的其他贷款人的教会贷款一直在努力忙碌。 “其中一些贷款只是太大了,现在那些教会正在争先恐后地找到一些贷款资助的方式,”他说。 “一些进行了资本运动和银行将其视为正常的收入。然后,当他们的资本竞选结束时,他们的收入较少以支持债务。”

尽管借贷者如同像卡斯,市民和西部的银行与竞争对手抛弃的斗争借款人,但许多教堂都在融资债务时难以努力。 Dimon说,他们的物业的评估价值通常是问题的原因。令人痛苦的财产的销售导致降低值,因此贷款到价值比通常太高而无法进行再融资。

虽然教会丧失抵押品赎回权在全国范围内发生,但科斯塔的数据表明,大多数人在房地产市场正在努力最多:加利福尼亚州,格鲁吉亚,佛罗里达和密歇根州。

在教堂建设繁荣期间,有数百家银行和专业贷款人,资助了设施扩张,但自金融危机沉没房地产价值以来,许多贷款人退出了这一业务,Mikes说。然而,有些人在本地的商业中,像公民和西部银行一样的公民和其他人,在全国范围内仍然活跃在该部门。

所有人都说贷款需要特殊的承保标准 - 这么多,以便他们可以轻松地绊倒银行而没有更多的经验。公民的考虑包括教会在运营中有多长时间及其构成。 “如果两年的新建教会要求400万美元的建筑贷款,这可能不会融入我们的贷款模式,因为它们不够成熟,”科尔说。 “如果他们的会众是非常小而相互关联的贡献,主要来自一个或两个家庭 - 如果这些家庭搬家了怎么办?”

西方银行更喜欢向教堂提供董事会制定财务决策的教堂,而不是仅仅是牧师在控制中。由具有不同专业背景的个人组成的董事会,如合法,会计和工程,是理想的。 “我们看看组织的章程,通常是两类中的一个:一个有董事会的董事会和牧师和其他家庭成员控制决策过程的一类。我们倾向于远离后者或至少限制我们对较小贷款的暴露,如果关系增加,预期改变,“Mikes说。

这些银行说,口碑是吸引教会贷款的主要方法。 Mikes说,西方的银行来自现有教会客户,与国家教会商业管理者的贸易团体等贸易团体的网络,以及每年的全国会议的赞助商。

但是,一些广告使用。西方银行定期在行业期刊上运行全文广告,如教堂执行杂志。

对于MIKES,对教会贷款的承诺是骄傲的观点。 “这些机构对他们的社区做了很多好处,”他说。 “他们为有需要的食物和服装提供了食物和服装,他们提供婚姻和工作咨询,他们提供家庭生活中心,在许多情况下,更换社区中心不再负担得起。”

Katie Kuehner-Hebert是一名自由职业者。她是在加利福尼亚州的跑步泉。

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