FHFA 的候选人有利于将房利美、房地美变成公用事业公司

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华盛顿——本周关于联邦住房金融局潜在提名人选的谣言可能会为拜登政府如何设想抵押贷款巨头房利美和房地美的未来提供关键见解。

人们越来越多地猜测,负责任贷款中心的主席迈克卡尔霍恩正在考虑担任 FHFA 的负责人。尽管白宫没有宣布谁将领导该机构,但专家表示,提名卡尔霍恩将是对将房利美和房地美转为受监管公用事业公司的认可。

自 2006 年以来一直担任 CRL 总裁的卡尔霍恩可能会引导 FHFA 和这两家抵押贷款巨头朝着与特朗普任命的前 FHFA 董事马克卡拉布里亚大不相同的方向发展 拜登总统于 6 月罢免了他 在最高法院裁定总统可以随意解雇该机构负责人之后。

在 CRL 期间,卡尔霍恩主张将政府资助的企业(自 2008 年以来由联邦监管机构持有)转变为受监管的公共事业,类似于水电公司。

“GSE ……在导致 [金融] 危机之前存在严重缺陷。从那以后,对它们进行了根本性改革,这些变化解决了系统性风险,”卡尔霍恩在 2019 年向参议院银行委员会作证时表示。 “展望未来,这项工作需要通过公用事业行业的监管继续和扩大,以确保住房金融体系充分履行其公共使命,但不会超出该职责范围。”

如果他被提名并确认领导 FHFA,迈克尔·卡尔霍恩可能会继续关注经济适用房和公平贷款问题,这是代理主任桑德拉·汤普森自掌舵该机构以来一直优先考虑的问题。
如果他被提名并确认领导 FHFA,迈克尔·卡尔霍恩可能会继续关注经济适用房和公平贷款问题,这是代理主任桑德拉·汤普森自掌舵该机构以来一直优先考虑的问题。

他还与更极端的改革保持距离,以用全新的住房融资制度代替当前的模式。

他说:“以全新模式取代住房金融系统的提议将不必要地削弱该系统的公共使命,并使我们的整体住房市场面临有害且代价高昂的破坏的严重危险。”

该实用新型受到小贷方和民主党人的拥护。

Keefe, Bruyette & Woods 的分析师 Bose George 在一份研究报告中表示:“如果 Calhoun 创建的公用事业可以在支持经济适用房方面发挥更有意义的作用,那么它似乎有可能支持 GSE 私有化。”

SitusAMC 行业关系主管蒂姆·鲁德 (Tim Rood) 表示,尽管拜登尚未公开表明他对 GSE 改革的立场,但如果他提名卡尔霍恩,则表明白宫可能有兴趣寻求实用新型选项。

鲁德表示,接受实用新型改革房利美将是另一个迹象,表明政策制定者有兴趣以某种形式保留两家公司,尽管这两家公司的结构不同。

“围绕彻底的住房改革 [和] 改革房利美和房地美的想法真的已经被淘汰了,甚至那些坚持要关闭和释放它们的人”已经围绕实用新型“并且似乎普遍支持它, “ 他说。

如果获得提名和确认,卡尔霍恩几乎肯定会偏离卡拉布里亚的重点,即在房利美和房地美建立资本,准备将这些公司从监管机构中解放出来,进入私营部门。

相反,他更有可能采取与代理 FHFA 主任 Sandra Thompson 一致的立场, 自从卡拉布里亚离开以来,谁改变了该机构的优先事项 到负担得起的住房和公平贷款问题。

就在周二,财政部和 FHFA 宣布暂停 特朗普时代对 GSE 支持“高风险”贷款和多户贷款的限制,以及现金窗口的使用。抵押贷款行业的一些人批评这些限制伤害了有色人种并限制了获得信贷的机会。

周三,FHFA 还提议对卡拉布里亚最终确定的规则进行修改,要求房利美和房地美提高资本水平,使其与退出监管机构后作为私营公司的需求保持一致。汤普森在一次演讲中指出,卡拉布里亚起草的规则没有纳入风险转移的资本处理。

汤普森在对全国联邦保险信用合作社协会的一次演讲中说,“我们可能正在考虑对资本规则进行一些改进”。 “当我这么说时,我想说得非常清楚,因为每次有新董事时都改变资本规则并没有多大意义。它不提供一致性或稳定性。”

尽管汤普森在贷方和社区团体中都很受欢迎,但尚不清楚她在监管问题上的立场以及房利美和房地美的长期未来。

乔治说,卡尔霍恩将承担这一角色,“在 FHFA 可以增加 GSE 在经济适用房中的作用的方式上有明确的议程”,以及对房利美和房地美未来的愿景。

2 月,卡尔霍恩还与布鲁金斯学会共同撰写了一篇论文,其中他建议将政府在 GSE 中的所有权换成经济适用房承诺和“恢复性司法计划”,该计划将提供首付和其他援助。缩小种族住房所有权差距。

如果卡尔霍恩被提名,“将会有相当多的焦点放在他对实用新型的评论以及他关于政府是否应该出售或改变其所有权地位以促进对经济适用房的更多投资的评论上,”艾萨克说。博尔坦斯基,Compass Point Research and Trading 政策研究主管。

“我的感觉是,这将与许多其他想法一起成为对话的一部分,因为经济适用房问题是一场国家危机,而且没有单一的灵丹妙药,”他补充道。

在加入 CRL 之前,卡尔霍恩在该集团的附属机构 Self-Help 工作,这是美国最大的社区发展贷款机构。他还是 1999 年北卡罗来纳州打击掠夺性抵押贷款机构的法律的作者,其他州立法机构后来也通过了该法律。

Calhoun 反对 FHFA 于 11 月在 Calabria 下最终确定的监管后资本框架,表示担心该规则会破坏 GSE 的信用风险转移计划,并转化为担保费的增加,最终提高借贷成本。

“有两种主要成分将进入 GSE。一个是所需的资本量,这将增加 40%,因此这将对定价产生巨大影响,”卡尔霍恩说 在去年 6 月给 FHFA 的评论信中.

尽管卡尔霍恩可能对房利美和房地美有大胆的想法,但分析师警告说,FHFA 董事工作的现实往往会影响许多议程,卡尔霍恩可能也不例外。毕竟,将 GSE 转变为公用事业可能需要立法或其他政府机构的合作。

“我们警告不要反应过度,” Cowen Washington Research Group 的分析师 Jaret Seiberg 在一份研究报告中表示。 “卡尔霍恩将继续 GSE 将重点放在经济适用房上,但我们质疑他的一些更激进的重组想法是否能够推进。”

波尔坦斯基说,卡尔霍恩在抵押贷款行业以进步而闻名,但也务实。

“很多日常工作都阻止了这些白皮书中经常概述的一些大局思维,”他说。

鲁德说,这可能足以让共和党人接受他的提名。

“他清楚地看到了利用 GS​​E 作为公共政策工具的机会,扩大房屋所有权以纠正种族差异方面的一些错误,”鲁德说。 “我认为这当然符合进步的信息,但不会对共和党人造成太大的挑衅。”

凯特·贝瑞 (Kate Berry) 对本文做出了贡献。

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